在中央死守与地方突围中 纠结的房地产*策
杨红旭
近期，房地产*策重新热闹起来。最惹眼的当属扬州新*，质疑者众，但出台3周仍未被叫停，似乎也说明管理层态度发生了微妙变化。远比扬州更重要的是，5月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出稳定和严格实施房地产市场调控*策。 所谓“稳定”，意味着*策既不放松，又不加码；所谓“严格”，意味着坚持调控不动摇。两组词放一起，略显重复或矛盾，由此也反映出管理层的纠结心态。
那么，当前房地产*策到底处于何种态势？归结为三点：中央死守房地产调控，地方*府寻求突围，货币*策趋于宽松。 首先，中央*策最重要。去年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导发言，皆强调房地产调控不动摇，总体上持续至今。然而，不同的时间点，口气略有变化，比如今年3月两会前后非常严厉：“房价远未回到合理水平。”而六省经济形势座谈中所谓的“稳定房地产市场调控*策”，让很多人和机构看到了希望：不加码，就意味着可能放松。所以地产股连涨几天。其实，中央死守的是抑制投资投机性需求，也即坚持限购、限贷*策；而对于自住需求，尤其是首置需求，则开始定向宽松。这就是所谓的“差别化住房信贷、税收*策”。 其次，地方*策突围。房地产的最大特性是不动产，所以发展房地产业给*府带来的收益，绝大部分归于地方*府。近几年来，我国土地出让金和房地产税收，占地方*府总收入（预算内和预算外收入）的50%以上，在这种依赖症之下，去年以来房地产市场遇冷，地方收入明显萎缩，而支出却仍在快速增长，其结果就是入不敷出的程度加剧，地方债务压力增加。所以，去年8月以来，全国陆续有几十个城市放松房地产*策，其中多数都能顺利实施，少数则触及中央*策“红线”，被迫停止实施，尤其以放松限购为典型。扬州新*一事，主要与鼓励精装修房有关，但也涉及到了市场调控问题。 再次，货币*策趋松。简单来看，货币*策与房地产*策无直接关系，实际上却相当密切。众所周知，房地产业是资金密集型产业，而且中国金融体系市场化水平低，货币*策的松紧，通过国有银行和其他金融机构，直接传递到房地产市场。货币松，楼市兴；货币紧，楼市衰。2009年中国房价年度涨幅创近十几年来新高，货币狂发立下大功。去年货币供应紧缩，且对开发贷和个人房贷收紧，房地产市场下行，也就成了顺理成章之事。好在，去年四季度以来，以连续三次下调存款准备金率为标志，货币*策趋于宽松，房地产市场立即受益。比如，首套房贷利率由去年高至1.1倍，下滑至当前低至8.5折，一方面与调控*策更加注重保护刚需有关，另一方面也是银行贷款额度增加的结果。 综合而言，中央死守仍是影响今年楼市的主要因素，但地方*策突围和货币供应放水，部分对冲了中央*策的打压程度，从而为房地产市场的筑底和复苏，埋下了“伏笔”。 整体而论，笔者认为房地产*策基本“见底”。在调控房价的效果渐趋明显，以及经济增长乏力的两种背景下，短时间内房地产*策不太可能展开新一轮调控——除非四季度之前，房价明显上涨（可能性很小）。 基于此，笔者维持年初对今年楼市演变轨迹的判断：探底、筑底、复苏。具体而言，当前的情况是：房地产开发投资和房屋新开工指标还在继续探底；房价指标仍在下行通道，但已经开始筑底（时间较长，会有震荡）；住宅成交量指标近几个月有所反弹，预计已经转入上行通道。（作者系上海易居房地产研究院副院长）